加拿大房客面对房东的驱逐该怎么办?

在加拿大房东驱逐房客是经常见到的案例,那么房客怎么应对呢?
无忧托管认为房客最好的做法是“奋力留下来,充分行使法律权利来挑战驱逐令。”
理想情况下,房客应该聘请律师,或者寻求法律咨询所的帮助。
如果房客认为自己是出于恶意被驱逐的,房客有权进行法律追索。

仅仅因为房东给了房客一个驱逐通知,并不需要搬出去

在合法驱逐房客之前必须进行几个步骤,其中有一些例外。

通常情况下,房东必须首先给房客一个驱逐通知尽管许多房客认为这足以被迫搬出,但这只是一个可能漫长过程的“第一步”,在整个过程中,房客有很多机会来对抗驱逐。房东给房客的搬离时间“只是房东选择的最低限度,不是你必须遵守的法律时间线”。房东需要提前一定天数通知,但房东必须向房东和租户委员会(LTB)申请以驱逐房客,并且委员会通常必须安排听证会,让房客有机会反驳驱逐。最后,LTB必须发布驱逐令,指示一名警长在特定日期后驱逐房客。最终,房客可以留到他们收到警长的命令为止。 如果房客不同意决定,他们可以申请复审和/或上诉。如果委员会同意复审案件,它可以暂时撤销驱逐令,直到在听证会上作出最终决定。

房东有权在某些情况下申请“加速”驱逐,包括他们之前曾申请驱逐房客,或者房客违反了之前房东试图驱逐他们时达成的一系列条款(根据《住宅租赁法》第78条)。如果房东说房客已经通知搬走或同意搬走,但后来没有这样做(根据第77条),情况也是如此。 在这些情况下,房东可以向LTB申请驱逐房客而不给予驱逐通知,房客可能得不到听证会。 “如果房客没有得到听证会,或错过了一个,他们应该总是试图得到一个”。“对于(第77和78条),做到这一点的方法是填写撤销动议表格。如果他们错过了听证会,那就通过复审请求表格。” 房客可能会反驳房东的说法,他们同意搬出去,或者说他们的情况发生了变化。

如何避免被房东驱逐:

根据房客面临的驱逐类型,他们可能能够通过在房东向LTB申请之前解决问题来“使驱逐无效”。

当房客欠租时,他们会收到一个N4驱逐通知,给他们至少14天的时间来偿还他们欠下的租金。

与此同时,基于房客所谓的行为的N5驱逐通知将给房客七天时间来纠正他们的行为(比如如果租约有禁烟条款,则不吸烟)。法律规定,如果他们这样做了,房东不能向LTB申请驱逐。

第78条下的例外仍然适用。

还有可能的是,“无论出于何种原因”,房东在向LTB申请之前改变了主意。

一旦案件提交给LTB,房客和房东仍然可以达成协议以防止驱逐。当驱逐通知期未能妥善给出时,一直是“租户倡导者的一个主要工具”,哈迪说。

《住宅租赁法》为驱逐通知设定了最低通知期限,而房东的不合规则使通知无效,他解释说。不合规可能是由于“明显”的错误,例如房东给房客30天的N12驱逐通知,而法律要求60天。也可能是因为“更技术性”的原因,例如房东在通知上写了60天,但几天后才交给房客,实际上缩短了通知期。

“房客可以通过阅读细则来检查他们收到的任何通知的合规性”。“所有要求都在通知上有说明。然而,其中一些措辞令人困惑,所以在可能的情况下最好寻求法律建议。”

如果你无法立即偿还你的租金

租金拖欠“是最常见的驱逐类型”,意味着安大略省的大多数人因为欠租金而被驱逐。

如果房客因为拖欠而被驱逐,他们应该在LTB争取一项偿还计划以留在家中。委员会可能会选择房东或房客提出的计划,或决定一个介于两者之间的计划。例如,如果房东争取11天,而房客争取六个月,委员会可能决定一个两个月的偿还计划,而不是。

委员会还倾向于在可持续租赁和不可持续租赁之间做出“非常实际的区分”。所以如果他们有理由相信房客将来无法支付租金(也许他们失去了工作,没有立即的前景,并且现在完全依靠安大略工程(Ontario Works),这比租金少500加币),“房客最好的希望是延迟驱逐”。另一方面,一个有“巨大拖欠”的人可能被视为一个可持续的房客,因为他们有清晰的方式来偿还他们欠下的租金——例如,用即将到来的税收退款。

延期将基于“纯粹的同情论据”,可能是为了让孩子在邻里完成学年,或让租客在家中留到冬天结束。

自用驱逐和购买者自用驱逐

许多无过错的驱逐通常被认为是出于恶意,以驱逐支付低租金的租客,以便根据安大略省的空置管制规则,让新人入住并向他们收取更高的租金。

无过错驱逐包括自用驱逐(房东、某些直系家庭成员或看护人至少一年搬入该单元)、购买者自用(该单元已售出,购买者或其家庭成员搬入)以及“翻新驱逐”,包括需要空置单元的大规模翻新、转换和拆除。

房东通常必须给租客发出驱逐通知——仅告诉他们家庭成员想搬进来或他们在出售单元是不够的。

仅仅购买单元“绝对不是驱逐的依据”,这只意味着租客将有一个新房东。只有当买家或其家庭成员想搬进来时,才有驱逐的依据。

如果房东想要单元供自己或家庭成员使用,或者房东在出售单元并且购买者想搬进来,房东必须给租客相当于一个月租金的补偿,或提供他们另一个单元。

对于购买者自用驱逐,单元必须已经出售——房东不能仅因为空置单元更易出售而将租客驱逐。

在LTB打官司“是真正避免”这种情况下恶意驱逐的唯一方法,尽管这“远非有保障”。依他之见,LTB经常未能适当审查房东自用主张,这就是为何租客获取法律建议并提前收集证据如此重要。证据可能包括,例如,房东列出单元,尽管他们说是给家庭成员用的,或房东通过电子邮件逼迫租客离开的证据。

关于翻新驱逐

如果租客因转换或拆除而被驱逐,他们将无法搬回去,但对于大规模翻新驱逐,“翻新完成后搬回去的可能性还是有的”。

这是因为转换和拆除驱逐只能在物业将被改造为非住宅场所时进行,尽管当翻新“如此大规模”以至于必须拆除时存在一些模糊性。如果翻新需要拆除,租客将拥有因大规模翻新而被翻新驱逐的权利。

被翻新驱逐的租客有优先拒绝权,这意味着他们应该被允许“以不超过房东在无中断情况下合法收取的租金”返回单元,根据《住宅租赁法》。

然而,许多大规模翻新驱逐,如自用驱逐,普遍被认为是出于恶意。

如果房东实际上可以在不驱逐租客的情况下进行翻新——尽管这个过程可能更昂贵或不便——并且房东无意让租客回到单元,那么房东可能是恶意行为。

在这种情况下,一个常见的策略是花费太多时间。也可能是完全虚假的——我可以告诉你我要做一堆翻新,然后你一搬出去,我根本不需要做任何翻新。这可能是恶意翻新驱逐最明显的例子。

为了成功基于此理由驱逐租客,“房东必须展示修理或翻新的广泛性质,他们必须有许可证,通常至少要提出某种关于为何需要空置占有的论点,”他解释道。

一个在抗议驱逐的租客想要强势出击,专注于所有标准,有时你可能在挑剔或攻击已发出的许可证,有时你可能更多地关注真的需要驱逐吗?真的需要空置占有吗?’这总是会具体情况具体分析。

如果你认为自己是恶意被驱逐

在无过错驱逐后,租客可能觉得房东是出于恶意。如果是这样,他们可以向LTB提交T5申请,并在听证会上陈述案情。他们必须已收到正式的驱逐通知才有资格。

大多数租户在被驱逐后最多有一年时间申请,而那些因翻新被驱逐的人则有两年时间。

他们可以寻求经济补偿,或要求搬回去,由于已经有无辜的第三方搬进去了,恢复租约的案例很少,如果有的话。

委员会不愿意为了恢复一个人的租约而驱逐另一个人。是否这样做合理,存在法律争论,但这个问题还没有被安大略法律解答。

租户说服LTB相信翻新驱逐或自用驱逐是出于恶意的“最简单的方法”是证明房东没有履行他们所承诺的。如果情况确实如此,房东唯一的辩护就是有某种事情阻止了他们这么做,比如“生病或财务灾难”。

在特别是自用驱逐的情况下,有许多情况下LTB会假定房东是出于恶意。根据《住宅租赁法》,如果房东因自用而驱逐租户,但他们所说将搬进来的人没有搬进来,那么房东就是出于恶意,具体表现为:

  • 出租单位出租广告;
  • 换了新租户;
  • 为出租单位或包含出租单位的建筑物打广告出售;
  • 拆除了出租单位或包含出租单位的建筑物;或
  • 采取任何措施将出租单位或包含出租单位的建筑物转换为非住宅用途。

然而,关于租户是出于恶意被翻新驱逐的争论可能会集中在翻新是否发生,或房东是否提供了优先购买权。

通常,租户不会质疑翻新,而是争论房东阻止他们搬回来。因此,争论的焦点会在房东的行为、缺乏沟通上,可能是避开租户或假装没听到他们的消息。”他说。“房东常见的一种策略就是简单地拖延,因为没人能搬进一个还没准备好的单元。

租户可以寻求一般性补偿,旧租金和新租金之间的差额,或T5上列出的其他选择。他们可以赢得高达35000加币的赔偿,尽管大多数人“得到的远远少于这个数额”。

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